En hausse de 13,8 % au premier trimestre et au beau fixe depuis des mois, les ventes de logements neufs pourraient connaître un coup d’arrêt si les prix continuent de flamber. Le mot n’est pas exagéré pour qualifier une hausse de 5,1 % constatée au cours des trois derniers mois.
L’évolution des prix n’est pas homogène : l’augmentation atteint 7,6 % en Ile-de-France et 6,4 % dans la région lyonnaise ; à Rennes, les prix ont baissé de 1,2 %. Alexandra François-Cuxac, la présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), fait porter l’entière responsabilité de cette fièvre aux propriétaires privés. « Même si certaines villes et aménageurs tentent d’encadrer les procédures de production de logement et ont cessé de mettre leurs terrains aux enchères, c’est loin d’être le cas des particuliers qui tirent profit des travaux financés par la collectivité pour valoriser leur parcelle. » Marc Villand, le président du promoteur Interconstruction, renchérit : « C’est très fréquent autour de certaines gares du Grand Paris. » Il cite ainsi l’exemple d’un terrain acheté 350.000 euros il y a une dizaine d’années, dont le propriétaire attend aujourd’hui 9 millions, au motif qu’il est devenu constructible.
Un « choc d’offre »
Les promoteurs qui fixent ces prix n’y seraient donc… pour rien. Un rapport de l’Observatoire régional du foncier en Ile-de-France dressait pourtant à l’automne dernier un bilan plutôt rassurant des effets des grands projets sur les prix fonciers, avec des variations de « seulement » 15 % à 5 % autour des valeurs de marché. « Il faudrait trouver des mécanismes pour tempérer les appétits de la sphère privée », dit Alexandra François-Cuxac en appelant son nouveau ministre de tutelle, Richard Ferrand, à mettre en oeuvre un « choc d’offre ». Cette stratégie développée au cours du précédent quinquennat a abouti aux bons chiffres de production, autour de 340.000 logements mis en chantier en 2016. Mais sans baisse de prix, au contraire.
La FPI propose aussi une réforme de l’impôt sur la plus-value sous la forme d’un abattement dégressif : de 66 % si le terrain est vendu l’année où sera prise cette mesure – ou dès que le terrain devient constructible -, de 50 % l’année suivante, 25 % ensuite. « Ce serait une bonne manière de pousser les propriétaires à vendre. Aujourd’hui, ils doivent attendre vingt-deux ans pour être exonérés et les mesures proposées au cours des dernières années n’étaient pas assez incitatives », poursuit la présidente de la FPI. Sinon ? « Sinon, l’offre baissera car nous ne parviendrons pas à la reconstituer au rythme où vont les ventes. Cela a déjà commencé », poursuit-elle. Rien d’affolant : 90.000 logements sont tout de même sur le marché.
©2017 Les Echos – CATHERINE SABBAH