Réussir un investissement immobilier commence déjà par ne pas surpayer le bien. Pour l’obtenir au « juste prix », il faut s’assurer que la valeur proposée n’est pas déconnectée du marché, c’est-à-dire avec ce qui se pratique localement et qu’elle intègre bien les points forts et les points faibles de l’habitation en question.
Pour obtenir une bonne connaissance du marché immobilier, rien ne vaut la bonne vieille méthode, à savoir éplucher les petites annonces des particuliers et des professionnels, surveiller régulièrement l’arrivée des nouvelles offres, observer les biens qui partent vite ou ceux qui restent trop longtemps sur le marché, commente Eric Landais de l’agence Century 21 Talensac, à Nantes.
Avec le tout nouveau site Bien’ici – bienici.com, qui recense 1,1 million de logements (anciens et neufs) à vendre par des professionnels (agents et promoteurs), il est possible de géolocaliser l’offre du moment à l’échelle d’un quartier ou d’une rue. On peut croiser ces informations avec les nombreux sites Internet spécialisés dans les estimations immobilières en ligne (MeilleursAgents.com, Efficity.com, Drimki.fr), sur la base des fichiers des transactions des agents immobiliers, des transactions des notaires, etc. Grâce à des algorithmes complexes, ces différentes plates-formes donnent des fourchettes indicatives du prix d’un bien à l’adresse ou dans une artère.
De plus, il faut savoir que les critères de sélection d’un quartier par un investisseur sont parfois différents de ceux d’un acheteur en quête d’une résidence principale, indique Jacky Chapelot, président adjoint de la Fnaim.
Bien que fournies, les données de ces sites d’estimation et leurs extrapolations chiffrées ne suffisent pas. En fait, réaliser ce genre d’exercice à distance ne permet d’obtenir qu’une valeur approchée. Rien ne vaut le déplacement dans les lieux pour juger par soi-même. Les pondérations ne sont parfois pas évidentes lorsque le logement dispose de spécificités particulières (ex-atelier, dépendances, grande hauteur sous plafond). Dans le même temps, le prix affiché est indicatif car le propriétaire a toujours tendance à surestimer son bien avec ou sans intermédiaire, reconnaît Olivier Colcombet, président d’Optihome.
La visite donne beaucoup d’informations. Dès l’entrée, souligne Bertrand de Raymond, fondateur de Capcime. Ensuite, le bien dispose de caractéristiques intrinsèques qui vont justifier son prix, affirme Christophe du Pontavice, directeur général d’Efficity.
Parmi les critères agissant positivement ou négativement sur la valeur, il y a l’état général, la lumière, la qualité du plan, la présence ou pas d’un ascenseur, le vis-à-vis ou la vue dégagée. Certains défauts coûtent cher (RDC, vue sur cour sombre, nuisances) alors que certains avantages (terrasse, vue dégagée, soleil) dopent la valeur (voir ci-contre). De plus commente Philippe Taravella, expert au Crédit Foncier. Le calme ou les nuisances sonores sont aussi des paramètres importants. Plus l’on monte dans les étages plus la valeur s’apprécie sauf s’il n’y a pas d’ascenseur. Dans ce cas, à partir du troisième étage, l’absence de cet équipement pèse sur le prix, explique Olivier Colcombet.
©2016 Les Echos – LAURENCE BOCCARA